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住建部原副部长仇保兴:再继续炒房金融危机就来了

来源:新浪财经    2018-04-12     地产人物
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4月11日消息,“博鳌亚洲论坛2018年年会”于4月8-11日在海南博鳌举行。在分论坛“楼市:这次真的不一样 ”上,住房和城乡建设部原副部长仇保兴指出,此轮房地产调控与此前形势相比具有三个不同点。

第一是目前形势不一样,根据形式的发展做出调整也不同;第二是思想出现巨大转变,住房问题从政府包办到市场包办,再到政府跟市场两只手都必须去做;第三则是开始同步考虑房地产市场跟消解金融危机两者关系。

那么调控具体应该如何着手?仇保兴给出三条建议,一、进行多渠道的供应。因原来是单一的市场供应,这是不对的。市场应该是多层次的,因此政府要激励一部分的市场主体专门做低收入阶层的房子,给予优惠。

二、采取多层次的调控方式,过去中央集中发力调变成分散调,从行政证手段调肯定变成市场调,变成税收、信贷这些工具、杠杆利用起来。最后是要把房地产的调控、解决低收入的问题,以及基层城市政府加强作为相结合。

仇保兴:首先长效机制是根据形式的发展做出调整,这一次为什么不一样呢?首先就是城市化的阶段不一样,因为像十年前大家都知道,2008年来自于美国的金融危机,把中国经济一下子搞的非常协调。这时候城镇化率是多少呢?我们城镇化率只有40%多,所以中国正处在没面有1600万人进城,所以那个时候你建多少房子都有人要,都卖得出去。但是十年过去,现在的阶段是我们的城市化率快到60%,快到60%意味着什么呢?每个人平均有40平方米的房子。国际货币组织去年出来一个报告,就是德国、日本、法国这些国家,就是人多地烧的,美国除外。这些国家人均住房面积也就是30到40中国宏观上已经不缺房了,意味着这个时候如果放任让房地产来支撑经济的发展,这个是不合时宜的,这个阶段已经过了,所以城镇化发展的阶段不一样,现在不是房地产高歌猛进的时候,也不是说你建多少房子都能卖出去的时候,实际上已经到了转折点了。这一点我们必须要明白,形势不一样了。

第二点,我们必须要明白的是什么呢?就是40年前房子都是政府建的,那个时候人均只有7平方米。为了解决这个问题怎么办?就是放开,让市场各个主体参与进来,这时候谁能用市场的动力,用了市场的动力建房子,谁就能够取得成功。换成市场以后,从人均7个平方米增长到40平方米。但是这个时候问题出来了,因为房子首先是有人们基本的居住需求,同时又是资产的主要载体,这是社会的不公平出来了。经过40年的发展,我们认识到就是住房这个市场,市场机制是解决不了公平的问题,解决不了低收入阶层的问题,这需要政府去解决。

从政府包办到市场包办再到政府跟市场两只手都必须去做,所以这就是一个巨大的思想转变,这个思想转变就意味着政府这个手在未来会发挥很大的作用,所以这个是又不一样了。

第三个不一样,过去不管建多大的房子,也不管多少人炒房,我们的金融还是比较优质的,衍生产品也不完善。这样的情况下,整个金融市场刚刚非常优质的情况下杠杆率很低,出不来风险来。现在房地产泡沫是唯一的可以促发金融风险,大家看到了美国就是前车之鉴,房地产不弄好,金融危机就会有。我们第一次认识到房地产市场如果处理不好,继续炒房的话,那金融危机就来了。我们应该把房地产市场跟消解金融危机同步进行考虑,所以三大问题就是形势已经变了,所以我们的调控也应该跟着变。

仇保兴:我觉得这一点的问题还是要放在整体上考虑,因为我前面讲了三个环境的情景已经不一样了。这时候我们应该注意到,长效机制包含着这么一些内容。首先就是多渠道的供应,因为房子是用来住的,但是原来是单一的市场供应,不对的,市场也应该是多层次的,就是政府要激励一部分的市场主体专门做低收入阶层的房子,政府给你优惠。这个是美国也有教训。二战以后欧盟跟美国实际上都是政府投资,就像我们以前一样政府投资来搞廉租房,结果这些房子质量很差,穷的人跟富的人分离。我们也认识到,我们应该用多种市场主体,还包括我爱我家和其他的投资者,你们投资低收入阶层的房子,然后政府购买,然后你们来经营,而且你们来提倡混合居住,这个模式实际上是另外一种新的机会,为什么?有人说过我爱我家,这个道理可以在这儿,你可以持有,可以混合,也可以不同搭配,这里面机会就非常多了。

政府从一个单纯低收入者的供房者退到动员更多的主体去建低收入房子,甚至欧盟还有一种房子叫做合作建房,大家没有房子的人,但是有能力、有收入,你们组织起来,政府给你优惠条件,然后以一个新的主体到市场上买地,然后自己盖房子。这样把我们公家比如说政府建的廉租房各种各样的弊端都消除掉了。欧盟现在有的城市合作建房的建50%%。

另外一种是现在采取多层次的调控方式,过去中央集中发力调变成分散调,从行政证手段调肯定变成市场调,变成税收、信贷这些工具、杠杆利用起来。这段时间包括去年用了大量的行政手段,可以讲这是临时的措施,最近这几个月肯定还会用下去,为什么?这是为长效机制的出台赢得机会、赢得时间。如果房价飙升,那现在救火都来不及了,那还什么调控?所以这是为了赢得这么一个时机,这是非常重要的。但是从长远的角度来说,从两年、三年、四年、五年的角度来看,肯定有很多像刚才罗先生提出的比如消费税、空置税,这些肯定会出来的。因为消费税肯定会变成一种新的税种,世界上通用。如果说房价上涨了,外地者购买多了,投机者购买多了,你来买房,第一套免税,第二套加15%的税,第三套加24%的税,这样一下子就遏制住了。我们会采取越来越多的,采取经济手段来调,这是肯定的。

第三个问题其实是我们应该把房地产的调控、解决低收入的问题,以及基层城市政府应该更加有所作为,一线城市主要是解决炒房问题,解决金融危机问题,解决房价无限制上涨和低收入阶层买不到房子的问题。但是量大面广的三四线城市,人口都流失了,这完全就不一样了,这就完全要看什么?必须要增加公共的投入,改善城市的环境。公共的投入首先要解决学校不够好、医院不够好,然后把高铁通起来,解决一个交通的问题,就是中心城市跟小城市互联互通,这样的话很多就解决了。上海比如60个镇,原来房价很低的,原来上海的入口疏散不出去。结果上海市政府采取一个措施,把26家甲级医院到镇上去,把镇上很糟糕的医院变成甲级医院的分院,把镇上夫妇办班的初中、小学,变成名牌中学、小学的分校,一下子镇上面的房子销售就大幅度增加。然后上海市政府正式提出,我在今后五年主城人口减少,这样三四线城市就带动起来了。

我经常讲的房地产调控对三四线城市,有的时候我们讲工夫在诗外,有的时候看似不是调控,其实对整体房地产的均衡发展起到了关键性作用。

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